不動産取得税の計算方法とは？シミュレーション例を用いて解説

不動産取得税とは土地や建物などの不動産を取得したときにかかる税金です。住宅購入時のほか、贈与による取得、新築・増改築した際なども対象となります。不動産取得税は土地や建物の評価額に応じて決まり、大きな負担になるケースもあるので、どの程度の額になるのか、事前に目安を知っておくことが大切です。そこで本記事では具体的なシミュレーション例をあげながら、不動産取得税の計算方法について解説します。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産の取得に対して、都道府県が課税する税金のことです。納税義務者となるのは不動産の取得者であり、自ら不動産を購入したときのほか、贈与など無償によって取得したときや、新築・増改築したときも対象となります。ただし、相続や法人の合併によって取得した場合は対象外です。不動産取得税の計算は、原則として「固定資産税評価額」に一定の税率をかけて行うため、評価額が高いほど税金負担も大きくなる特徴があります。物件の種類や用途、築年数によっては特別控除が適用できる場合があるので、条件などをよく把握するようにしましょう。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の具体的な計算方法を解説します。税率や課税標準だけでなく、特例措置の対象かどうかを知ることも重要です。

税率と計算方法

不動産取得税は、原則として以下の計算式を用いて算出します。

・不動産取得税＝不動産の課税標準金額×税率（4%）

ただし、住宅用の不動産は「税率の特例措置」が適用できるため、税率3％となります。（2024年3月31日まで）戸建てやマンションなど住宅を購入するときは、基本的に税率3％で計算されるものと覚えておきましょう。

課税標準金額の求め方

上記の計算で使われる「不動産の課税標準金額」は、固定資産評価額が適用されます。固定資産評価額は、各市区町村（東京都23区の場合は都）が算定するもので、3年に1回見直しがなされます。固定資産税評価額は以下の3つの方法で知ることが可能です。

・「固定資産税台帳」を閲覧する
・「固定資産評価証明書」を取得する
・固定資産税の納税通知書に添付されている「課税明細書」を確認する

なお、一般的に固定資産税評価額は公示価格の7割程度になるように調整されています。公示価格は国土交通省のサイト内にある「標準地・基準地検索システム」から検索できるため、大まかな金額が知りたい場合は、公示価格から算出すると良いでしょう。

不動産取得税の軽減

不動産取得税にはいくつかの軽減措置があるほか、一定の金額未満であれば非課税となります。
非課税となる条件として、以下の3種類があげられます。

①土地の取得：10万円未満
②新築、増築家屋：23万円未満
③②以外の家屋の取得：12万円未満

また、不動産取得税は一定の要件を満たせば「課税標準の特例措置」を適用でき、税金の軽減措置を受けることが可能です。住宅の取得時では、新築物件と中古物件で条件や控除額が異なります。それぞれの条件を以下にまとめます。

【課税標準の特例】

さらに土地を取得した後、一定期間内に特例適用住宅を取得した場合は、土地取得に関わる税額が控除されることになっています。
※特例適用住宅の要件は都道府県によって異なりますが、​一般的には床面積50㎡以上240㎡以下の条件を満たすものをいいます。

具体的には以下のうち、いずれか大きい方の金額を不動産取得税の計算結果から控除できます。

・45,000円（税額が45,000円未満の場合にはその金額）
・土地１㎡当たりの価格×住宅の床面積×2（200㎡が限度）×3％
※土地が宅地の場合、固定資産税評価額を2分の１にした額から１㎡当たりの価格を計算します。

不動産取得税の計算シミュレーション

では、実際に不動産取得税の計算を行ってみましょう。前述したように新築と中古で控除額が異なる点などに注意しなければなりません。今回は新築戸建て、中古戸建て、いずれも土地付きの物件を購入した場合のケースでシミュレーションします。

新築戸建ての場合

初めに新築戸建てを購入した場合のシミュレーションを行います。条件は以下の通りとします。

【建物】
・新築物件
・床面積：120㎡
・購入価格：3,000万円
・固定資産税評価額：1,800万円

【土地】
・敷地面積：100㎡
・購入価格：2,000万円
・固定資産税評価額：1,400万円（土地1㎡当たりの価格は14万円）

建物部分の不動産取得税は以下のように計算します。

・（1,800万円－1,200万円）×3％＝18万円

新築物件のため、1200万円の特別控除が適用できます。固定資産税評価額の1800万円から1200万円を引いた額600万円に対し、3％の税率がかかるので、18万円が不動産取得税です。次に土地部分の不動産取得税は以下のように計算します。

・1,400万円×1/2×3％＝21万円

宅地の場合、固定資産税評価額に1/2をかけて計算します。固定資産税評価額の1,400万円に1/2を乗じ、700万円に対し3％の税率がかかるので、21万円となります。さらにこのケースでは床面積が120㎡なので、「特例適用住宅の軽減」が使用でき、以下の計算式により控除金額を求めます。

・14万円（土地1㎡当たりの価格）×1/2×120㎡×2×3％＝50.4万円
※50.4万円＞4.5万円なので、上記で求めた金額が控除額です。

すると土地の不動産取得税は以下の通りになります。

・21万円－50.4万円＝0円

したがって、このケースでは土地部分はかからず、建物部分の18万円のみが不動産取得税となります。

中古戸建ての場合

続いて中古戸建てを購入した場合のシミュレーションを行います。条件は以下の通りとします。
※課税特例の条件を満たす中古住宅とします。

【建物】
・1988年築
・床面積：120㎡
・購入価格：2,000万円
・固定資産税評価額：1,200万円

【土地】
・敷地面積：100㎡
・購入価格：1,500万円
・固定資産税評価額：1,050万円（土地1㎡あたりの単価は10.5万円）

建物部分の不動産取得税は以下のように計算します。

・（1,200万円－450万円）×3％＝22.5万円

中古物件の場合、特別控除の金額は築年数によって異なります。
細かく分類されているので、詳しくは東京都主税局のホームページから確認するようにしてください。
東京主税局「不動産取得税」

1988年築の場合、450万円の特別控除ができるため、固定資産税評価額の1200万円から450万円を引いた額750万円に対し3％の税率がかかります。したがって、22.5万円が不動産取得税です。次に土地部分の不動産取得税は、宅地であるため、新築のときと同様、以下のように計算します。

・1,050万円×1/2×3％＝15.75万円

固定資産税評価額の1,050万円に1/2を乗じ、525万円に対し3％の税率がかかるので、15.75万円となります。同じく「特例適用住宅の軽減」が使用できるため、以下の計算式により控除金額を求めます。

・10.5万円（土地1㎡あたりの単価）×1/2×120㎡×2×3％＝37.8万円

※37.8万円＞4.5万円なので、上記で求めた金額が控除額です。

すると土地の不動産取得税は以下の通りになります。

15.75万円－37.8万円＝0円

したがって、このケースでも土地部分はかからず、建物部分の22.5万円のみが不動産取得税となります。

まとめ

不動産に関わる税金は複数ありますが、不動産取得税は金額も大きくなりがちなので、特に注意する必要があります。また、不動産を取得したときは、このほかにも登録免許税、印紙税など様々な税金がかかるため、想定外の出費にならないように、事前に目安を把握するようにしましょう。
計算式だけでなく、適用できる控除なども確認して、できる限り負担の少ない取引をすることが賢い購入方法といえます。これから不動産の購入を考えている方は、ぜひ理想の物件が入手できるよう情報収集jに努めてください。